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Ambientes distintos

22 de Outubro de 2021 - 05h00 0 comentário(s) Corrigir A + A -

Por Luiz Antônio França - presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias

A China vive momento desafiador. A situação delicada das incorporadoras Evergrande, segunda maior do país, e da Fantasia em honrar suas dívidas ameaça a estabilidade econômica do gigante asiático. Entretanto, esse cenário não tem relação com o atual mercado imobiliário brasileiro. O caminho escolhido para expandir seus negócios levou a Evergrande a contrair alto volume de empréstimos e a diversificar demais seus investimentos. Porém, o mercado brasileiro segue saudável. Os ambientes para esse setor são bem distintos na China e no Brasil. Não temos aqui a prática de alavancagem, o que reduz a matriz de riscos. Em geral, nossas incorporadoras têm bom caixa e fácil acesso ao mercado de capitais. O País contabiliza 30 empresas desse segmento com capital aberto no setor de Real Estate.

O financiamento habitacional no Brasil é lastreado por robusto arcabouço jurídico, que evoluiu muito nos últimos anos, fruto do aprendizado vindo com a falência da Encol em 1999. Em 2004, houve a implantação da Alienação Fiduciária e do Patrimônio de Afetação; em 2018, demos outro passo importante com a aprovação da Lei do Distrato. Essa legislação garante proteção a investidores e compradores e mitiga os riscos de forma substancial. Todo esse arcabouço legal propiciou forte e sustentável desenvolvimento no mercado de crédito imobiliário. Uma prova disso é que, ao avaliarmos a média de unidades financiadas nos dez anos antes da implantação do marco legal, em 2004, e os dez anos depois, tivemos aumento de 800%.

O ano de 2020, marcado pela crise sanitária e econômica, foi positivo para a construção, que gerou saldo positivo de empregos. Nos últimos 12 meses, foram criados 312 mil empregos formais, de acordo com o Caged, sendo que a construção civil foi o setor que mais contribuiu. Atualmente, a inadimplência do crédito imobiliário no Brasil segue em patamares baixos; o índice de atraso acima de 90 dias no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) está em 0,98%. Os processos para financiamento por aqui são bem rigorosos, exigindo diversos comprovantes tanto para o financiamento de imóveis prontos quanto para construção, cujos recursos somente são liberados de acordo com o andamento da obra. Tudo isso garante forte segurança e inibe a prática de alavancagem por parte das empresas do setor.

Em vários pontos do País a valorização dos imóveis é sensivelmente visível, motivada pelas boas condições de crédito e pela taxa de juros real (juros menos inflação) negativa. De acordo com o indicador IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) da Abecip, houve crescimento de 11% no preço dos imóveis nos últimos 12 meses. Em São Paulo, a valorização chegou a 19%. O fato é que a oferta de crédito imobiliário segue crescente. Em 2021, as contratações subiram 108% no primeiro semestre, em relação a igual período do ano passado, atingindo seu maior volume histórico. Também é crescente a venda de imóveis novos. De acordo com indicadores do setor, a venda de imóveis no primeiro semestre subiu 25%, se comparada ao mesmo intervalo de 2020; já os lançamentos subiram 61%. E os incorporadores seguem confiantes: dados da pesquisa Abrainc/Delloitte mostram que 94% dos empresários pretendem comprar terreno nos próximos 12 meses.

Temos, ainda, alto déficit habitacional - cerca de 7,8 milhões de famílias ainda buscam a casa própria. Além disso, estima-se que 1,1 milhão de novas famílias serão formadas anualmente. Esse volume é cerca de duas vezes acima da quantidade de imóveis produzidos no último ano. Portanto, os pilares que vão garantir o crescimento sustentável do mercado estão bem constituídos: forte demanda, segurança jurídica, capacidade de financiamento e uma séria de empresas bem capitalizadas e com boa governança. Desse modo, a recente crise imobiliária chinesa não tem nenhuma hipótese de afetar as incorporadoras brasileiras.


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